17.不動産セクターまとめ

不動産セクターは、オフィス・商業施設・住宅・物流・ホテルなど、
日本経済の資産価値と都市開発を支える中核産業です。
三井不動産・三菱地所・住友不動産など大手デベロッパーを中心に、REIT（不動産投資信託）、仲介・管理会社、建物運営企業など多様な業態で構成されています。

金利上昇局面では資金調達コストの増加が懸念される一方、都市再開発・再エネ不動産・物流施設・ホテル投資など、
成長領域への資金流入も活発化。インバウンドや都心再開発、REIT市場の動向が投資判断の鍵となります。
今後は「脱炭素対応建築」「デジタルツイン」「スマートシティ」など、
テクノロジーとの融合が新たな競争力を生む時代に入っています。

17. 不動産セクター

最終更新：2025-11-14

概況

不動産は「金利」と「空室率」で業績がほぼ決まるセクターです。
低金利は借入コストを抑え、資産価値を押し上げますが、金利上昇はその逆で収益の圧迫要因に直結。
同時に、オフィスや住宅、物流施設の稼働率・賃料水準が業績の生命線となります。

近年は都市再開発やインバウンド需要が追い風となる一方、人口動態の変化や建設コスト高が中長期の課題です。

注目テーマ

• 都市再開発：八重洲・虎ノ門・梅田などの大規模案件が進行中。

• 物流施設・データセンター：EC拡大・AI需要で新しい成長領域に。

• ホテル・リゾート：インバウンド回復が収益改善を押し上げ。

• J-REIT：安定配当を狙う投資家の受け皿。日銀の金融政策が利回りに直結。

KPI（重要指標）

• オフィス・住宅・物流・ホテルの稼働率

• 賃料水準と成約率

• 金利動向と資金調達コスト

• J-REITの分配金利回り

• 開発案件の進捗

最新トピック

• アーバネットコーポレーション<3242>：都心賃貸マンション開発を軸に、過去最高益を達成。

• ADワークスグループ〈2982〉：不動産小口化事業が急成長し、25/12期は大幅な増収増益を計画。

• リスク：金利上昇で利払い負担が増加、REITの資金流出リスク。

個別レポート

• ランディックス<2981>NEW
  └第2四半期は営業利益＋123％と高成長を実現。上方修正・増配・記念優待など株主還元も充実
  
• ムゲンエステート<3299>NEW
  └ 2025年12月期第1四半期に過去最高益を達成。居住用販売と外国人需要が牽引
• アズ企画設計<3490>
  └ 「社員1人あたり営業利益3,000万円」を掲げ、少数精鋭の高収益モデルを推進。
• アーバネットコーポレーション<3242>
  └ 都心賃貸マンション開発が主軸。過去最高益・3期連続増配。ホテル/介護で多角化

• ADワークスグループ<2982>
  └ 不動産小口化が主成長ドライバー。財務規律とROE意識を両立。配当利回り目安4％
  

• 京橋アートレジデンス<5536>
  └ 新築一棟収益マンション「CASA」シリーズが成長。25/11期は大幅増益。ESG事業やリノベ再販も強化。
  
• ビーロット<3452>
  └ 不動産投資開発を軸に最高益。25/12期は過去最高利益を計画。不動産再生や宿泊施設開発を拡大。
  
• ＦＪネクストホールディングス<8935>
  └ 資産管理型マンション「Gala」シリーズ中心。25年度は売上・利益とも過去最高、26年度も増収増益見込み。
• property technologies<5527>
  └ 中古住宅再生「リアル×テクノロジー」戦略。25/11中間で大幅増益。プレミアムマンションやSaaSも寄与。
• ジェイ・エス・ビー<3480>
  └ 学生マンション管理で首位。高稼働率を背景に増収増益を継続。中期計画「GT02」で新規事業・ESG・株主還元も強化。
  
• And Doホールディングス<3457>
  └ 2025年6月期に減収減益となったが、2026年は利益改善を予想。新中期計画で2030年に売上800億円・経常利益80億円を目指す。
• シーラホールディングス<8887>
  └ クミカとの統合で誕生した総合不動産テック企業、「利回りくん」を軸に持続的成長と収益基盤強化を目指す。
• リアルゲイト<5532>
  └ 築古ビル再生と高稼働率運営で業績拡大、持続的成長と上場区分昇格を視野に入れた戦略を進めている。
• 和田興産<8931>
  └ 2025年2月期は、純売上高401億円（前年比＋3.4%）・営業利益52億円（＋16.7%）と過去最高水準を達成
• クリアル<2998>
  └ 2025年3月期の連結業績では、大幅な増収増益を達成し、オンライン不動産投資プラットフォーム事業が堅調に拡大
• サンフロンティア不動産<8934>
  └ 2025年3月期の業績は売上高1兆317億円、経常利益204億円と過去最高を更新
• ティーケーピー<3479>
  └ 2025年2月期に過去最高業績を達成し、2026年2月期も大幅な増収増益を見込む
• ストレージ王<2997>
  └ 2025年1月期には売上高42.62億円（前年比＋28.2％）を達成したものの、特別損失計上により当期純利益は減少
• いちご<2337>
  └ 2025年2月期には過去最高益を記録し、2026年2月期も増益を予想
• 明豊エンタープライズ<8927>
  └ 2025年7月期中間期の連結業績は、売上高117億5,200万円（前年同期比増収）、営業利益10億5,100万円で増収減益
• ククレブ・アドバイザーズ<276A>
  └ 2025年8月期は売上高2,200百万円（前年比+73.3%）、営業利益650百万円（同+54.5%）を予想
• コロンビア・ワークス<146A>
  └ テーマ型不動産開発で急成長を遂げ、2025年12月期に売上高3,961億円・営業利益47億円を見込む
• エリアリンク<8914>
  └ 2024年12月期はストレージ需要の拡大と大型案件の寄与により業績が好調に推移
• インテリックス<8940>
  └ 中長期的にはリノベーション市場の拡大と環境対応型住宅需要を追い風に、さらなる企業価値向上を目指す
• LeTech<3497>上場廃止
  └経常利益35％増で2期連続黒字　2025年も増収増益を見込む
  

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市況や金利動向だけでなく、「在庫回転率」や「賃貸需要」といった指標が重要です。
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基礎知識（初心者向け）

• 金利と不動産価格：低金利 → 借入しやすく価格上昇。金利上昇 → 調達コスト増で価格下落。

• 空室率と賃料水準：需給バランスを映すKPI。空室率低下 → 賃料上昇 → 利益拡大。

• 再開発効果：大規模再開発は周辺地価を押し上げ、長期的な成長ドライバー。