17.不動産セクターまとめ

不動産セクター

最終更新：2025-09-24

概況

不動産は「金利」と「空室率」で業績がほぼ決まるセクターです。
低金利は借入コストを抑え、資産価値を押し上げますが、金利上昇はその逆で収益の圧迫要因に直結。
同時に、オフィスや住宅、物流施設の稼働率・賃料水準が業績の生命線となります。

近年は都市再開発やインバウンド需要が追い風となる一方、人口動態の変化や建設コスト高が中長期の課題です。

注目テーマ

• 都市再開発：八重洲・虎ノ門・梅田などの大規模案件が進行中。

• 物流施設・データセンター：EC拡大・AI需要で新しい成長領域に。

• ホテル・リゾート：インバウンド回復が収益改善を押し上げ。

• J-REIT：安定配当を狙う投資家の受け皿。日銀の金融政策が利回りに直結。

KPI（重要指標）

• オフィス・住宅・物流・ホテルの稼働率

• 賃料水準と成約率

• 金利動向と資金調達コスト

• J-REITの分配金利回り

• 開発案件の進捗

最新トピック

• アーバネットコーポレーション<3242>：都心賃貸マンション開発を軸に、過去最高益を達成。

• ADワークスグループ〈2982〉：不動産小口化事業が急成長し、25/12期は大幅な増収増益を計画。

• リスク：金利上昇で利払い負担が増加、REITの資金流出リスク。

個別レポート

• 【企業分析レポート】アーバネットコーポレーション<3242>業績・成長戦略・投資ポイントまとめ
  └ 要旨：都心賃貸マンション開発が主軸。過去最高益・3期連続増配。ホテル/介護で多角化

• 【企業分析レポート】ADワークスグループ<2982>業績・成長戦略・投資ポイントまとめ
  └ 要旨：不動産小口化が主成長ドライバー。財務規律とROE意識を両立。配当利回り目安4％
  

• 【企業分析レポート】京橋アートレジデンス<5536>業績・成長戦略・投資ポイントまとめ
  └ 要旨：新築一棟収益マンション「CASA」シリーズが成長。25/11期は大幅増益。ESG事業やリノベ再販も強化。
  
• 【企業分析レポート】ビーロット<3452>業績・成長戦略・投資ポイントまとめ
  └ 要旨：不動産投資開発を軸に最高益。25/12期は過去最高利益を計画。不動産再生や宿泊施設開発を拡大。
  
• 【企業分析レポート】ＦＪネクストホールディングス<8935>業績・成長戦略・投資ポイントまとめ
  └ 要旨：資産管理型マンション「Gala」シリーズ中心。25年度は売上・利益とも過去最高、26年度も増収増益見込み。
• 【企業分析レポート】property technologies<5527>業績・成長戦略・投資ポイントまとめ
  └ 要旨：中古住宅再生「リアル×テクノロジー」戦略。25/11中間で大幅増益。プレミアムマンションやSaaSも寄与。

基礎知識（初心者向け）

• 金利と不動産価格：低金利 → 借入しやすく価格上昇。金利上昇 → 調達コスト増で価格下落。

• 空室率と賃料水準：需給バランスを映すKPI。空室率低下 → 賃料上昇 → 利益拡大。

• 再開発効果：大規模再開発は周辺地価を押し上げ、長期的な成長ドライバー。